‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’이라 함)이 있다. 이 법률은 집합건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 집합건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 ‘관리단’이 설립된다(23조). 관리단은 마치 총회와 같은 관리단집회가 있다.

 

관리단은 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 ‘관리자’의 주의로 행사하거나 이행하여야 한다(집합건물법 제23조의 2). ‘관리인’은 구분소유자가 10인 이상일 때에는 ‘관리단’을 대표하고. 관리단의 사무를 집행할 ‘관리인’을 선임하여야 한다(법 24조 제1항).

 

여기서 ‘관리인’은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다(법 제24조 제2항). 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다(법, 24조 제3항).

 

관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 이상은 관리단집회를 소집 할 수 있다(법 제33조 제4항). 그리고 관리단집회를 소집하여려면 관리단집회일 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지하여야 한다(법 제34조 제1항 본문, 제3, 4항).

 

장기동 소재 베네치아의아침 집합건물은 구분소유자가 10인 이상이므로 관리단의 당연 설립된 관리단은 주식회사 미래가이드이고 김○○은 집합건물의 관리단집회에서 관리인으로 선임된 사람이다.

 

미래 가이드는 집합건물(베네치아의 아침)의 준공 무렵 분양자들로부터 집합건물의 관리 업무를 위탁받은 수탁자로부터, 그 무렵부터 현재까지 베네치아의아침 집합건물의 관리행위를 하는 회사이다.

 

관리단집회에서 선임된 관리인 김○○씨는 2020. 1. 29.부터 위의 집합건물에 관리를 개시하였으므로 주식회사 미래가이드는 더 이상 베네치아의아침 집합건물을 관리할 권한이 없다며 인천지방법원 부천지원에 ‘방해금지가처분’ 소송을 제기했다.

 

이같은 가처분 소송은 한 집합건물 안에 두 주체의 관리인이 존재하면서 서로에게 업무방해를 하지 말하는 형국이 됐다. 이 갈등과 분쟁은 결국 구분소유자들이나 세입자들에게 부과된 관리비를 어느 쪽에 납부하여야 하는지에 대한 문제가 논란이 되기도 했다.

 

관리단집회에서 대표자 및 관리인으로 선임되었다고 주장한 김○○씨는 제정된 규약을 통해 세무서에서 법인 아닌 사단의 사업자 등록번호를 발급받았으며, 이를 근거 은행에서 통장을 개설하여 구분소유자들에게 이 통장으로 관리비를 입금토록 했다.

 

이 사건에 대한 가처분 소송에서 인천지방법원 부천지원 제1민사부(재판장 최성수 판사)는 김○○씨는 집합건물(베네치아의아침)의 “관리단집회에서 적법하게 선임된 대표자라는 점이 소명되지 아니하므로, 이 사건 [방해금지가처분의소] 신청은 ‘대표권이 없는 자에 의하여 제기된 것’으로 부적법하다”라고 판단했다.

 

재판부의 판단은 대표자와 관리인을 선임한 관리단집회가 ① 집합건물법 제33조 제4항 전문에 규정된 구분소유자의 5분의 1 이상에 의하여 소집되었다거나,

 

② 관리단집회의 소집 주체가 집회일 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분 소유자에게 관리단집회의 소집을 통지하였다거나,

 

③ 관리단집회에서 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 김○○을 채권자 괸리인으로 선임하기로 하는 결의가 있었다는 점을 소명하기에 부족하고, 달리 이를 소명할 자료가 없다고 판단하여 채권자 김○○씨의 주장을 배척했다.

 

김○○씨가 제시한 위임장 역시 받아들이지 않았다. 그 이유는 작성명의인의 인감증명서, 신분증 등이 첨부되어 있지 아니하여 그 자필 서명 또는 기명날인이 작성명의인의 의사에 기한 것이라는 점을 확인할 수 없기 때문이라고 밝혔다.

 

재판부는 베네치아의아침 관리인 없는 경우에 해당하는 것으로 판단하여 “구분소유자의 5분의 1 이상에 의하여 소집하였다”는 사실에 대해 소명이 부족했거나 없다고 봤다. 가처분에서는 소명하면 되지면 본안에서는 입증근거에 대한 논란은 계속될 것으로 보인다.

 

그리고 관리단집회를 소집할 수 있는 소집 주체가 누구인지 모호한 가운데 이 소집 주체가 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분 소유자에게 관리단집회의 소집을 통지하였다고 볼만한 소명자료 역시 없다고 봤다.

 

이와 같은 하자로 인해 결국 “구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 김○○을 채권자 괸리인으로 선임하기로 하는 결의”를 인정하지 않았다.

 

결론적으로 재판부는 김○○씨가 ‘대표권이 없는 자에 의하여 제기된 것’으로 부적법하다”라고 판단하므로 관리단집회에서 대표자, 관리인으로 선임되었다는 사실을 인정받지 못했다.

 

김○○씨는 이에 불복하여 항고했다. 항고할지라도 관리단집회가 ‘집합건물법’에 근거하여 적법하게 소집하여 대표자와 관리인, 규약을 제정하였다는 사실이 소명되지 아니하면 힘겨운 소송이 될 것으로 보인다.

 

또한 적법 절차적 요건에 의해 관리단집회를 소집하여 결의하였다는 사실이 입증되지 못할 경우 본안에서도 힘겨운 소송이 될 것으로 보인다. 관리단집회에 제출된 위임장을 치유하기 위해 다시 위임장에 첨부할 증빙서류를 받아 재판부에 제출한다고 할지라도 이는 인정되지 못할 것으로 보인다.

 

그 이유는 이미 소집절차와 의결방식에 대한 하자로 효력이 인정되지 않는 관리단집회 후에 구분소유자들의 주민등록증를 복사하여 제출한다고 할지라도 그 하자는 치유되지 않는다.

 

만약에 김○○씨가 관리단 대표자와 관리인으로서 법적 지위에 있지 않다는 법원의 최종 확정판결이 있을 경우, 이를 근거로 관리단 사업자등록번호, 통장개설, 관리비 납부를 받는 행위가 오리려 법적인 문제가 될 수 있어 앞으로 진행될 소송이 주목된다.

 

소재열 (김포기독저널 발행인, 법학박사)