금광하이테크시티(태장로 789, 이하 ‘금광’이라 함) 관리단 추진위원회는 지난 2022년 7월 16일 10시에 금광하이테크시티 762호에서 38명 출석과 위임인 등으로 관리단 집회가 소집되어 761호 서경모 구분소유자를 관리인으로 선임했다.

금광은 집합건물의소유및관리에관한법률의 적용을 받는 공동주택으로써 동 법률에 의하여 당연 설립기구인 관리단이 관리하게 되어 있는 건물이다.

집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항에서는 “건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다.”라고 규정한다.

구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단 집회의 결의로 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다(집합건물법 제24조 제1항, 제3항).

관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 1/5 이상이 관리단 집회를 소집할 수 있고(집합건물법 제33조 제4항), 관리단 집회를 소집하려면 관리단 집회 1주일 전에 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지하여야 한다(집합건물법 제34조 제1항).

금광의 구분소유자 총 213명 중에 170명(79%)의 의결권자(출석자와 위임인) 54.7%로 관리단 집회가 개회됐다. 집합건물법 제23조 제1항에 따라 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 설립된 관리단에서 선임된 관리인은 비법인 사단의 코드 번호 82번의 고유번호증을 교부받아 관리업무를 진행한다.

금광관리단추진위원회는 소집통지서에서 금광 구분소유자 “150명이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제33조(임시관리단집회) 4항에 의거하여 ‘관리인 선임 등’을 안건으로 하는 임시 관리단 집회의 소집 요청”을 하였다고 했다.

구체적인 회의목적인 안건은 ▲관리인 선출 ▲관리 규정 제정 ▲주차장 운영 방향 ▲기타 건물관리에 필요한 사항 등이었다.

관리단추진위원회는 구분소유자 150명의 소집 청원자에 의해 관리단 집회를 소집했다. 집합건물법 제34조(집회소집통지) 1항에 “관리단 집회를 소집하려면 관리단 집회일 1주일 전에 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지하여야 한다. 다만, 이 기간은 규약으로 달리 정할 수 있다.”라고 했다.

150명은 관리단 집회 소집 청원자일 뿐 소집통서에 공지된 회의목적에 서면결의를 위한 위임자는 아니다. 따라서 집합건물법에 따라 당연히 설립되는 이 사건 건물 관리단의 관리인을 선임을 안건에 대한 의결권자가 서면결의(위임)를 포함한 의결정족수를 충족해야 한다. 의결정족수가 충족하였다는 사실을 입증해야 한다.

그러나 이번에 관리규약은 결의되지 못했다. 그 이유는 의결정족수 미충족 때문이었다. 관리규약은 집합건물법 제29조 제1항에 따라 그 결의에 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성이 필요하다. 그러나 이날 구분소유자 4분의 3 이상이 모이지 못하여 관리규약을 제정하지 못했다.

그렇다면 관리인은 세무 관청에 금광하이테크시티 관리단에 대한 비법인 사단인 고유번호증을 발급받지 못한다. 그 이유는 고유번호증은 관리규약이 제정되지 아니하였기 때문이다.

이제 추진위원회에서 의결권을 가진 구분소유자가 집합건물법에 따른 적법한 절차에 의해 관리인을 선임했다는 사실을 입증해야 한다. 이날 참석 구분소유자가 38명이라고 했으니 나머지는 위임장에 의한 서면결의자 임을 입증하면 될 것으로 보인다.

그러나 관리규약은 의결정족수 미달로 제정에 실패하였으므로 추후 관리단의 비법인 사단의 고유번호증 발급 문제가 쟁점이 될 것으로 보인다. 관리단은 관리 또는 사용에 관한 규약을 설정함으로써 비로소 설립된다.  

집합건물법상 관리단의 관리인 선임결의는 관리단의 의사결정으로서 그로 인한 법률관계의 주체는 관리단이다. 이제 관리인선임결의의 존부(존재여부)나 효력 유무에 대한 문제가 제기되어 자칫 잘못하면 현 관리 주체와 법정 공방이 제기될 수 있다.